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想知道一個城市的房子到底能不能買?教你三招!

來源:和訊    發布時間:2017-07-02 13:35   作者:笑笑   關鍵詞:房子,房子

  一直以來,有很多朋友在後台給融360房貸君(fangdai123)留言,XX城市能不能買房?

對于這樣的問題,融360房貸君真的有點無能為力啊,因為能不能買房這個問題實在是太大的太宏觀了,而買房其實是一件特别微觀的事情,你得說清楚自己的訴求才行。

比如下面這位女士:

想知道一個城市的房子到底能不能買?教你三招!

1、你是生活在大慶,屬于工作地和居住地統一的。

2、雖然大慶的房地産沒什麼投資價值,但具體到你自己,你的确需要房子啊。

3、房子值不值要分怎麼看,你現在結婚了,三口之家跟老人擠在一起,買套房子自己住,值不值好像真的不能僅僅用房子的市值變化來計算,住的舒坦難道不算“值”麼?

4、最後提醒一點,大慶這種級别的城市,房子很難跑赢通脹,不是自己住就别買了。

上面算是為這位網友答疑解惑了。

今天我們要聊的話題是“一個城市的房價到底如何走?房子到底能不能買”。

我們認為,一個城市的房價到底如何走,它既受一些共性因素影響,也會受所在城市的一些個性因素影響。

具體來說有三點是比較重要的,分别是錢、樓市政策和經濟基本面。

一、錢

錢最牛的地方,就是它的流動完全不受束縛,想去哪就能去哪。所以考察錢的動向,能讓我們對當前樓市有一個總體性的把握。

買房需要錢,大家都沒錢的時候,房子就賣得便宜一點;大家手裡有比較多的錢的時候,房子就會賣的貴一點,大家收入增長等的比較快的時候,房價也會增長得比較快。

這是一種理想的狀态,房子跟收入挂鈎,但房地産還有一些它自己的使命,有時候需要刺激一下它來讓經濟數據變得好看一點,所以具體到某個時期來看,市場上錢多錢少跟貨币政策有關系。

2014-2016年,是我們的房地産第三個短周期的上半場,當時增長目标和大量庫存商品房帶來的雙重壓力導緻購房門檻被降低,最直接的體現就是買房首付少了,貸款難度降低了,貸款折扣也不低,還有的地房減免了契稅。

這背後都是貨币寬松所衍生出的一系列具體措施。

但到了2017年,這一輪周期已經進入下半場,貨币已經開始收緊,市場上的錢越來越少。M2的增速在今年5月首次低于10%,為9.6%。M2增速的下降說明商業銀行放貸規模在收縮,而房地産方面的開發貸和個人住房貸款尤其明顯。用于買房的錢少了,開發商從銀行也拿不到貸款了,流通于房地産行業的錢少了,房子自然也得降價賣。

前幾天,鄭州(樓盤)融創一個項目就按備案價開盤了,比去年很多項目賣得都便宜,而且沒有捆綁精裝修和車位,原因就是開發商給予走量回籠資金。備案價限制了開發商的利潤,但隻要你想要回籠資金,就得降價賣房。深圳(樓盤)有家開發商,硬挺着,最後資金鍊斷了,老闆不見了。

二、樓市政策

各地的樓市調控方案,是導緻各地樓市冷熱不均的直接原因。

有的城市希望多賣點房子,自然尺度就松一點,有的地方根本沒多少房子賣了,那隻能暫時抑制需求。通過政策在制造供需平衡是各城市常用的做法。

但政策的運用的優劣也是有區别的,最後就是有的城市能夠平穩過度,有的城市就可能要經曆比較痛苦的擠泡沫的過程了。

想知道一個城市的房子到底能不能買?教你三招!

融360房貸君(fangdai123)認為,對于廈門這種島嶼城市來說,供應潛力有限,本應該先知先覺,限制樓市的流量,但最後卻是後知後覺。調控的時機和力度的選擇,導緻廈門已成為全國房地産泡沫最大的城市。

而剩下一些三四線城市,基本上是不怎麼願意對房地産下手,一方面鼓勵在外打工的回鄉買房,另一方面通過棚改和貨币化安置來激活存量需求,樓市的火熱又吸引了不少炒房客進入,所以,現在很多小城市的房價已經完全與當地人的收入脫鈎了。

三、經濟的基本面

經濟好的城市,房地産沒有理由不好,經濟不好的城市,房價卻很好,這就有問題了。

在這方面,東北算是比較明顯,因為它是老工業基地,增速墊底,人口又是淨流出的,但部分城市的房價卻在逆市上漲,而且幅度不小,跟經濟的基本面非常不相稱,除了是炒作,還是什麼呢?

沈陽和東戴河是比較明顯的兩個城市,沈陽雖然是東北的中心城市,傳統産業和新興産業的比例也高達9比1,這樣的産業結構,決定了沈陽樓市缺乏足夠的想象空間。至于東戴河,則完全是所謂的旅遊地産帶起來的,但現在買旅遊地産的都是同類人,二次銷售則是最大的問題。

一個城市的房子能不能買,值不值,住得舒服很重要,但能不能變現也同樣重要,前者是使用價值,後者是金融價值。

影響一個城市房價走向的因素還有很多,比如城市的商品房庫存狀況以及土地供應計劃等,不過根據我們以上總結的貨币、調控方案、以及經濟基本面這三大因素,已經足以判斷,如果房價的表現與以上三點相悖,那麼買房其實可以緩一緩。

現在的樓市早已告别了當初的單邊上漲行情,各城市分化十分明顯,有的城市希望拉漲去庫存,有的則是怕房價快速下滑而推出限賣,這些臨時性措施對房價形成了幹預,但左右不了房價的根本走向。

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